不動産投資するサラリーマンが急増

一括借り上げには要注意最近始まったことではありませんが、不動産投資をするサラリーマンが増えています。

当社のお客様の中にも、初めての不動産投資から数年でキャッシュフローが年収を上回っている成功者が何人もいます。そんな成功者に共通する特徴は、他人任せにしないことです。不動産を買ったら自動的に家賃が入ってきて、物件の管理は管理会社や不動産会社に任せておけば何とかなる─。そう考えているオーナーはうまくいかないケースが多いのです。

投資家の中には、不動産の知識や運営ノウハウがないからといって、管理会社に丸投げしてしまう人がいます。アパートやマンションを建てれば、それを丸ごと管理会社が借り上げて、家賃を20年、30年間保証してくれる。このような方式を「一括借り上げ」と言います。一見、手間がかからず有利であるように感じますが、オイシイ話ほど裏があるものです。一括借り上げの物件は、管理会社が「2年ごとに家賃を改定できる」といった条件がついているものがほとんどです。

たとえば、当初、月100万円でオーナーから借り上げるという契約が、月50万円に変更されるといったことが起きます。また、修繕が必要になったからといって、相場よりも高額な値段を請求されるというケースもあります。そして、一括借り上げの期間が終了した途端、オーナーは一気にハシゴを外される結果となります。借り上げの契約が終了した時点で、仮に空室が半分あれば収入が半分になるので、結局、ローンを返すことができません。空室を埋めないかぎり、破産することになってしまいます。

しかも、これまで管理会社がやってきた実務をオーナーが自ら負担しなければなりません。しかし、それまで任せきりだったオーナーは、知識も運営ノウハウもないので、どうやって空室を埋めればいいかわからず途方に暮れます。マンション管理のレベルが下がれば、結果的に空室率が上がるので、売却する道しか残されていないのです。こうして「結局、土地を没収されただけだった」というケースが多発しています。

また、一括借り上げは、オーナーの経営能力を削ぐことになります。経営能力のない不動産オーナーには、銀行も融資してくれないので、資産を増やすことができません。不動産投資で資産を増やしていきたいと思うのであれば、他人任せにはしないこと。そのためには、不動産の知識や運営ノウハウを学ぶことが大切なので、区分所有などから始めて、経験を積むことが大切になるのです。

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