キャッシュフローを計算してみよう

次に、事例に当てはめてキャッシュフローを計算してみましょう。

たとえば、次のような条件で、6000万円で築後10年の木造アパートを購入したとします。

・購入時諸費用:600万円

・自己資金:1600万円

・家賃収入:600万円/年

・借入額:5000万円

・支払元本:252万円/年

・支払利息:100万円/年

・管理費:30万円/年

・固定資産税:50万円/年

・都市計画税:10万円/年

・修繕費:12万円/年

・火災保険料:12万円/年

・減価償却費:257万円/年

・所得税率:5%

・住民税率:10%

キャッシュフローは、実際に手元に残るお金のことでしたね。この場合、キャッシュフローは、「実質利回り」のところで算出した実質家賃収入に、「税金」「支払元本」「支払利息」「減価償却費」を足し引きすることで算出されます。

まず不動産所得額を出して、税金を計算します。不動産所得=収入金額-必要経費ですから、600万円(家賃収入)-30万円(管理費)-50万円(固定資産税)-10万円(都市計画税)-12万円(修繕費)-12万円(火災保険料)-100万円(支払利息)-257万円(減価償却費)=129万円次に算出した不動産所得から、それぞれの基礎控除額(所得税の場合は38万円、住民税の場合は33万円)を引いた数字に税率を掛け、合計した数字が税金です。

所得税:129万円-38万円(基礎控除)=91万円×5%=4万5500円住民税:129万円-33万円(基礎控除)=96万円×10%=9万6000円税金(所得税と住民税の合計)4万5500円+9万6000円=14万1500円※平成49年までは別途、復興特別所得税が所得税の2・1%かかりますが、この事例では考慮していません。

【キャッシュフローを求める計算式】

①家賃収入-(管理費+固定資産税+都市計画税+修繕費+火災保険料+支払利息+その他経費)-減価償却費-税金(所得税・住民税)=税引き後利益②税引き後利益+減価償却費-支払元本=キャッシュフローこれらの式に当てはめて税引き後利益とキャッシュフローを計算すると、①600万円-(30万円+50万円+10万円+12万円+12万円+100万円)-257万円-14万1500円=114万8500円(税引き後利益)②114万8500円+257万円-252万円=119万8500円(キャッシュフロー)となります。この式からわかるのは、1年間で約114万円がキャッシュフローとして手元に残るということです。

理論上はキャッシュフローがプラスになっていれば、持ち出しになることはないので、無理なくローンを返済し、純資産を増やすことができます。一方、キャッシュフローがマイナスになる場合もあります。その場合、持ち出しが発生することになります。

マイナス分のキャッシュフローが別の所得(会社員としての所得)などから補塡できれば問題ありませんが、それがむずかしければ、物件を購入することによって資金繰りで苦労する可能性が出てきます。したがって、物件の購入を検討する際には、表面利回りや実質利回りだけではなく、キャッシュフローまで計算することが大切です。

     

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